Invertir en bienes raíces: 6 pasos para tener éxito

Invertir en bienes raíces es una excelente estrategia para incrementar tu patrimonio, impulsar tus finanzas en el mediano o largo plazo, o alcanzar esa independencia financiera con la que tanto has soñado. 

Además, hoy en día puedes realizar inversiones en el mercado inmobiliario con tan solo unos cuantos clicks, ya existen plataformas digitales para realizar este tipo de operaciones con éxito.

Hoy te explicaremos cómo adquirir o vender propiedades sin poner en riesgo tu dinero, cómo realizar inversiones de forma sencilla y segura y hasta te presentaremos los mayores riesgos y beneficios relacionados con las inversiones inmobiliarias.

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1. Beneficios de invertir en bienes raíces

1. Las propiedades se revalorizan con el tiempo

Estos activos suelen elevar su valor significativamente con el tiempo ya que la plusvalía de la zona geográfica en donde está ubicada tu propiedad hará que tu inversión genere buenos rendimientos sobre su valor, y por ende, el nivel de rentabilidad será más elevado. Claro que hay que lugares en donde sólo podrás conseguir el valor de la inflación (que mínimo, siempre conseguirás ese) y hay otras zonas que presentan más desarrollos y el porcentaje de ganancia es mayor. 

No obstante, debes estar consciente de que no obtendrás el retorno de tu inversión de la noche a la mañana, puesto que las inversiones en bienes raíces generan beneficios a largo plazo (¿quién quiere invertir 1 o 2 millones de pesos durante un año para sólo recibir el 4%?).

2. Las inversiones son estables 

Sin duda, el mercado inmobiliario evitará que te levantes un día sin nada de dinero en tu cartera.

Normalmente una propiedad no llega a valer $0, ya que aunque la propiedad se pierda, el terreno mantiene gran valor también y obviamente la gente no se basa en las noticias para ponerle precio a sus casas, así que no amanecerás un día en el que una casa de 2 millones ya sólo cueste 1 porque nuestro presidente dijo algo.

En consecuencia, es más estable invertir en bienes raíces que en materias primas o en la bolsa de valores, pues las fluctuaciones del mercado son mucho más controladas.

3. Genera nuevas fuentes de ingresos 

Los inmuebles te generan valor a largo plazo y también te permiten acumular ganancias importantes con el pasar del tiempo. 

Esto se debe a que puedes rentar tus propiedades y percibir ingresos adicionales y significativos mes tras mes.

En especial porque cada vez hay más personas interesadas en rentar departamentos o viviendas ya que no cuentan con el capital necesario para convertirse en propietarios o viven cierto tiempo en otros lugares por el trabajo.

2. Riesgos de invertir en bienes raíces

Para nadie es un secreto que toda inversión conlleva riesgos y, por lo tanto, es importante mencionarte algunos de los que están vinculados con el mercado inmobiliario. 

1. La inversión no es líquida

Puede suceder que tengas una fortuna congelada en tus propiedades porque se te dificulte venderlas. En palabras más sencillas, si tienes una emergencia, es poco probable que puedas vender tu propiedad en menos de una semana y poder hacerle frente a la emergencia. Aunque claro, la mayoría de las inversiones que dan buenos rendimientos no son líquidas, ya que tiene que pasar un tiempo para que las puedas sacar.

2. Puede generarse una volatilidad económica

En especial si una zona en específico se ve desfavorecida. Un ejemplo fue el sismo de hace dos años en la Ciudad de México, en la cual hubieron zonas de la ciudad que tuvieron muchísimos problemas (edificios desplomados o muy cuarteados) y otras con ningún problema, ni siquiera una cuarteada. ¿Crees que después de esto, las dos zonas valdrán lo mismo? ¡No! Las zonas con problemas bajaron muchísimo de precio y las de sin problemas subieron como la espuma.

3. Paso a paso para invertir en bienes raíces

1. Define tu presupuesto

El punto de partida para invertir en bienes raíces consiste en definir tu presupuesto, es decir, en conocer el capital que tienes disponible para comprar inmuebles sin arriesgar todo tu dinero. Recuerda utilizar sólo el dinero que NO necesitas para cubrir tus gastos fijos. 

2. Analiza el mercado 

Estudia el mercado inmobiliario para determinar el tipo de propiedad que más se ajusta a tu presupuesto, intereses, necesidades y requerimientos. 

Tan solo recuerda que existen múltiples opciones de compra: desde departamentos hasta terrenos industriales o locales comerciales y que cada uno te generará un retorno diferente y también analiza bien las zonas donde podría estar ubicada tu propiedad y cuáles son los desarrollos (casas, edificios, hospitales, escuelas, trabajos, etc.) que están haciendo alrededor. Más adelante veremos esto ahondaremos un poco más en esto.

3. Estudia la rentabilidad de la propiedad

Ten en cuenta que el retorno de tu inversión tomará un tiempo en manifestarse, sobre todo, porque la revalorización de los inmuebles se produce paulatinamente. Ahora, si buscas rentar la propiedad haz tu tarea viendo en cuánto se rentan las propiedades que están en la misma zona.

Por ejemplo, una casa de 1,000,000 de pesos sería ideal  que se rente en un 0.5% de su valor (es una regla común en bienes raíces, ya que te garantiza un 6% de retorno anual de tu inversión inicial de 1,000,000 de pesos), es decir, en 5,000. Si buscas en la zona y encuentras propiedades similares en $3,000 la renta, sabrás que tu retorno de inversión será mucho menor. En cambio, si encuentras que la renta está en $7,000, puede ser la primera palomita de tu lista).

Ahora, esta rentabilidad se verá mejorada si encuentras la propiedad en descuento o se verá decrementada si a la propiedad le hacen falta muchos arreglos. El ver la renta o venta de las demás propiedades te ayudará también a determinar el valor adquisitivo que tienen las personas en esa zona. Por ejemplo, si estás en una zona media, en donde las casas cuestan alrededor de 1,000,000 de pesos, no se te vaya a ocurrir comprar una casa de $5,000,000 porque los que quieran vivir en la zona no les alcanzará y a los que les alcance preferirán otras zonas de la ciudad más acorde a sus ingresos.

Otro punto a considerar si piensas rentar es ¿existen muchas casas en renta en la zona? Si sí, ¿será que hay demasiada oferta? si no, ¿habrá demasiada demanda?.

4. Evalúa diversas opciones de inversión

Si eres más conservador puedes pedir un préstamo para invertir en bienes raíces, pero si tu perfil de inversionista es mucho más vanguardista, deberías evaluar los beneficios que te ofrecen las plataformas de crowdfunding inmobiliario.

Algunos de los más resaltantes es que dejan a un lado la burocracia y que sus tasas de interés son realmente bajas en comparación con las que te ofrecen las entidades bancarias tradicionales.

4. Cómo conseguir bienes raíces para invertir

Te explico cómo empezar a invertir en bienes raíces de la mejor forma:

1. Mediante la preventa de nuevos inmuebles

Una de las mejores decisiones que puedes tomar es la de comprar propiedades durante la fase del desarrollo inmobiliario, ya que las mismas están en preventa. Esto significa que sus precios son más bajos y, por lo tanto, es posible que el ahorro en tu compra esté entre un 10% y un 30% durante dicha etapa.

Algunas plataformas de crowdfunding inmobiliario consiguen los inversores, compran el inmueble en preventa, venden el inmueble y entregan el rendimiento a los inversionistas.

2. Mediante los remates inmobiliarios

Lo primero que debes saber es ¿qué son los remates inmobiliarios? Bueno, se generan cuando los propietarios de un inmueble no pueden cubrir la totalidad del préstamo bancario que recibieron para comprarlo, por lo tanto, la propiedad dada en garantía resulta embargada y el banco la remata para recuperar su inversión.

Es decir, los dueños no le pagan al banco, el banco se enoja, les quita la propiedad y la remata en un juzgado con un descuento de hasta el 40% para que “salga rápido”. 

¿Quieres buscar remates inmobiliarios? Lo único que tienes que hacer es poner en Google “Remates en ______ (tu ciudad)” y ¡listo! Hay páginas que incluso ponen la lista de las propiedades en remate y cuándo será el remate en el juzgado. Eso sí, recuerda asesorarte con un abogado que haya llevado remates, pero aquí están algunos puntos a considerar:

• Tienes que pagar en efectivo o con cheque certificado en el mismo juzgado. Al ser remates, los bancos no aceptan que te endeudes de nuevo para poder comprarlos.
• Es posible que otras personas estén interesadas en la misma propiedad, así que debes de llevar un 20 o 30% más de dinero para poder tener poder de negociación. Recuerda llevar ya tus números hechos para saber qué tanto puedes ofrecer y sigue siendo buena inversión.
• Las propiedades no las puedes ver por dentro, es decir, no sabrás en qué condiciones se encuentran. Puede ser que el dueño anterior se haya enojado porque le iban a quitar la casa y decidió romperla toda o incluso puede ser que ¡no ha podido ser desalojado! Así que cuando compras la casa, tendrás que pedir a los policías que la desalojen y esos son problemas extras que no te recomiendo (en la lista normalmente dice si está habitada o no).
• Así como no puedes ver la propiedad por dentro, tampoco puedes saber si debe agua, luz, gas, cable, etc. Puedes ir físicamente y robarte el recibo, eso sí, pero toma en cuenta la posibilidad de estos gastos.
• Después del juicio, normalmente te entregan la propiedad de 1 a 3 meses después.

Cómo puedes ver no es fácil comprar casas en remate, pero tampoco tengas miedo, con un buen abogado experto en esto, seguro lo logras (aunque recuerda también guardar para su pago).

3. Aprovechando los descuentos

Aunque no lo creas, sí puedes comprar propiedades con descuentos en la actualidad y todo lo que debes hacer es estudiar un poco el mercado inmobiliario.

Fíjate, siempre hay personas urgidas por vender sus propiedades y por ende, se tornan más flexibles con los acuerdos de pago, al punto de que llegan a ofrecerte descuentos importantes para cerrar la compra-venta a la brevedad posible. Imagínate si el propietario tiene una emergencia y necesita ella dinero rápido, ¿qué harías? vender con un descuento para que se venda más rápido.

Esta estrategia dura tiempo, ya que no siempre hay personas dispuestas a hacer esto, por lo que tienes que estudiar la zona y los precios desde antes y seguirlos revisando semana con semana durante mucho tiempo hasta que se presente la opción. Siempre es mejor investigar en internet las ventas/rentas de la zona, peeero,  para tener buenos descuentos, normalmente tienes que ir en tu carrito o a caminar a la zona y ver los anuncios de las afueras de las casas.

5. Estrategias para invertir en bienes raíces

Ya sabemos qué tipo de propiedad quieres, pero un dato vital para decidirte por una propiedad es ¿qué estrategia vas a tomar? Aquí te dejo las más comunes:

1. Compra, remodela y vende

Esta es una de las estrategias más antiguas y populares para generar ganancias importantes en el mercado de los bienes raíces y consiste en adquirir propiedades a precios bajos (por lo general inmuebles de baja gama, es decir, con acabados no tan finos), pero que tienen mucho potencial si se remodelan profesionalmente. 

Así que si tienes ya conocimiento en remodelaciones, construcción o simplemente no tienes miedo a hacer el trabajo sucio, podrás minimizar los costos de la mano de obra y de los materiales con eficiencia para que tu ganancia sea mayor (normalmente quienes se dedican a esto, viven el tiempo de remodelación en esa casa y ellos mismos hacen todo el trabajo).

Antes de comprar una casa con esta estrategia, debes de tener estos puntos en cuenta:

• Tienes que saber qué le gusta a la gente, no qué te gusta a ti. Unas paredes rojas como acento pueden verse bien para ti, pero la gente que renta en general le gusta más pisos y paredes claras. Para ti el baño y la cocina pueden no ser importantes, pero aquí es en donde mayormente se nota la calidad de los acabados.
• Analiza bien los costos de la remodelación antes de comprar la casa. Puede ser que tenga defectos ocultos que un profesional podría detectar a tiempo y tu no, así que puedes pedir una “visita de obra”, es decir, que el profesional te acompañe a ver la casa, la revise de pies a cabeza y te cotice antes de dar el paso.
• ¡No vayas a quererle agregar tanto valor a la casa que quede fuera del presupuesto de la gente que vive en esa zona!

2. Compra y renta la propiedad

Ahorita está de moda las aplicaciones para todo y aquí no es la excepción: Tienes dos opciones:

• Rentar tu propiedad por pocos días por medio de una aplicación como Airbnb o HomeAway a un mayor precio, pero también invirtiendo más en sus muebles, comodidades como el internet y teniendo que contratar un servicio de limpieza cada que salgan los inquilinos (lavar las sábanas, toallas, etc.).
• Otra opción más estable que la pasada es rentar la propiedad a la vieja usanza, poniendo un letrero afuera y subiendo fotos a páginas de anuncios en internet, para poder rentar tu propiedad por un año con pagos mensuales. Menor precio, pero asegurado por un año y sin tanta inversión, ya que puedes rentar sin muebles, sin internet, etc. (sólo ten en cuenta los costos de algún desperfecto en la estructura de la casa que son responsabilidad del rentero). Ah y ¡usa un contrato!.

3. Compra, espera y vende

Esta estrategia requiere un poco más de tiempo y paciencia, pero necesita menos trabajo que las demás: Adquiere una propiedad en preventa (a un precio más bajo), espera a que la plusvalía incremente el valor del inmueble y finalmente venderlo a un precio más alto del que pagaste inicialmente. Esto puede implicar una ganancia del 10 al 30% de tu inversión en el tiempo que tome (ya que son variables). 

6. ¿Cómo invertir en bienes raíces por Internet?

¿Sabías que hoy en día tienes la posibilidad de realizar inversiones inmobiliarias por Internet de forma fácil y segura? Y la mejor parte es que no necesitas una gran suma de dinero para lograr este cometido con éxito. 

Basta con que visites algunas de las plataformas de crowdfunding inmobiliario más populares y confiables del mercado, para que conozcas todas las oportunidades de inversión que tienes literalmente al alcance de tu mano. 

¡Anímate a invertir en bienes raíces!

Indudablemente, invertir en bienes raíces puede acercarte a la libertad financiera con la que tanto has soñado, siempre y cuando sepas cómo llevar a cabo las estrategias de inversión que mejor se adapten a tus requerimientos o necesidades como inversionista, lo más importante es que ¡te eduques para poder lograrlo!